前年，我接到一个案外人来事务所咨询的电话。他的朋友因一起刑事案件被判处重刑，并处没收个人全部财产。法院在执行没收财产的过程中，查封了一套登记在朋友名下的房产。但来找我的人坚称，这套房产是他出钱买的，只是借用了朋友的名字办理手续。说实话，这类情况并不少见，尤其是在一些人购买房产时因为资质或其他原因选择借名登记。
问题的复杂就在于，刑事裁判中涉及财产部分的执行程序，与普通民事执行有些不同。法院在执行时往往以房产登记为直接判断依据，而案外人如果提出异议，就要证明自己有足以阻止执行的实体权利。
那在借名买房的情况下，法院应该怎么审查？这是一个很有技术含量的问题。
很多人以为，房产证上是谁的名字，房子就是谁的，法院执行只看这个。其实并不完全是这样。最高人民法院的相关规定早就指出，当案外人主张执行标的属于自己时，法院应当进行实体审查，而不只是依据物权登记的外观来判断。
我看过最高法院处理过的类似案件，法院特别强调，对于借名买房的情形，要查清几个方面：借名合同是否存在、房款到底是谁支付的、贷款是用谁的资金还的、房屋谁在实际占有使用等。这些事实，都是判断真实权利人必须考虑的因素。
换句话说，如果仅仅因为物权登记在被执行人名下，就直接执行，很可能忽略了真实的权属关系。但反过来，如果案外人不能充分证明这些事实，法院也难以支持排除执行的请求。这是一个证据上的博弈。
在实践中，案外人要阻却执行，必须准备完整、可信的证据链。我曾经在一个案子里，为当事人整理了从购房合同、付款流水、贷款还款记录，到物业管理费用缴费记录的全部资料，用质证的方式向法院呈现每一笔资金的来源和流向。这种细致的准备，往往是案件成败的关键。
不过，案件也有风险点，比如是否存在恶意转移财产的情形，这会影响法院的判断。最高法院在指导意见里提醒，执行法院在审查时，还需要核实查封的法律效力，以及物权登记变更的过程。如果发现是在查封之后，借名人取得房产证的，还要查明是否为规避执行而进行的转移。这些因素，都可能使法院继续把房产作为被执行人的财产执行。
所以从律师角度看，一旦涉及借名买房且伴随刑事案件的执行，案外人要非常谨慎，不仅要证明真实出资和实际占有，还要确保没有任何恶意规避的嫌疑，否则排除执行的可能性就会很低。
借名买房在民事领域已经是一个常见而复杂的问题，放到刑事案件的财产执行中，更加考验证据和程序把握。法院不会仅凭房产证外观来决定，而是要看真实的权属关系。但要让法院采信案外人的主张，就得从合同到资金流向，从使用情况到登记变更，都提供详实证据。
如果家属或朋友因刑事案件的执行涉及到自己出资的财产，一定要第一时间和专业律师沟通，整理好所有与房产相关的证据。这样，才能在异议或复议程序中争取一个更有利的审查结果。
叶斌律师，刑事辩护律师，浙江允道律师事务所主任，创始合伙人，执业十八年以来，专注刑事辩护领域，带领团队办理刑事案件超2000件,成功帮助上千名当事人争取到取保候审、不起诉、缓刑及罪轻判决。在诈骗罪、非法经营罪、开设赌场罪及卖淫类犯罪，销假类犯罪，性侵类犯罪，毒品犯罪等各类刑事案件有极其丰富的办案经验。团队承诺专业服务、追求有效辩护，在杭州有良好的口碑。
