最近，我看到一份来自中山市第一人民法院的公告。公告内容是关于“赢家广场”项目的非法吸收公众存款案，已经审理完毕，法院通知受害的集资参与人在规定期限内去登记报案。这个案子，是典型的用商铺买卖来包装非法集资的手法。我办过不少类似的案子，想借着这个案子，跟您聊聊房产商铺类非法集资到底是怎么回事。
很多当事人和家属第一次接触这类案子时，都会困惑：“我们签的是正规的买卖合同，钱是买商铺的，怎么就成了非法集资了？”这个问题问得很好，这正是这类案件最迷惑人的地方。
“赢家广场”案的核心模式，是“售后包租”。什么意思呢？就是开发商把商铺卖给你，然后承诺由他们或者指定的公司统一包租，你什么都不用管，每年坐收固定的租金回报，比如年化6%到12%甚至更高。听起来是不是很诱人？稳赚不赔，而且还有商铺在手。
但这里有一个关键的法律判断：这种模式是否构成非法吸收公众存款罪？根据最高人民法院的相关司法解释，构成这个罪名需要同时满足四个条件：非法性、公开性、利诱性、社会性。咱们一个一个看。
先说“非法性”。开发商卖商铺收钱，这个行为本身不违法。但问题的关键在于，他们有没有金融监管部门批准，可以向社会公众吸收资金？答案是没有。“赢家广场”的开发商，其核心目的不是真正卖商铺，而是通过“售后包租”的承诺，把公众的钱吸收过来，用于偿还债务、维持项目运营或者其他用途。这就属于“不以房产销售为主要目的”，而以售后包租等方式非法吸收资金，完全符合司法解释里的典型情形。
再说“利诱性”。这个就更明显了。“固定回报”、“稳健收益”、“到期回购”，这些词就是典型的“利诱”。用高回报作为诱饵，吸引投资者掏钱。在很多类似案件中，承诺的回报率往往远超正常商铺的租金回报，甚至超过了银行同期贷款利率，这种不正常的回报承诺，本身就是危险的信号。我在办案时，常对当事人说：“如果一件事好得不像是真的，那通常就不是真的。”这些承诺，就是那个“不像真的”的部分。
还有“公开性”和“社会性”。“赢家广场”通过售楼处、推介会、广告、口口相传等方式，面向不特定的社会公众进行宣传。法院公告里提到“集资参与人人数众多”，说明吸收资金的对象非常广泛，不是只针对少数几个内部人。任何一个路人甲，只要被宣传吸引，都可以来买商铺，这就具备了“社会性”。
所以你看，表面上签的是商铺买卖合同，但实质上却是通过“售后包租”的承诺，向社会不特定公众吸收资金。这种行为，无论形式怎么包装，都掩盖不了非法集资的本质。
很多人犯糊涂，就是因为被“商铺买卖”这个合法的形式迷惑了。他们会想：“我买了商铺，有合同，产权如果登记了，那就是我的固定资产，怎么会是非法集资呢？”
这里的关键，是看行为的“实质目的”，而不是“形式外观”。我举个例子，您就明白了。假设我开了一家水果店，我给你一张会员卡，你存一万块钱进来，以后每个月可以来店里领价值一千块的水果，连续领一年。你可以说这是“预付费消费”或者“水果卡”，但从法律上看，如果你这个卡不限制人数，面向全社会公开宣传，承诺了固定的收益（每个月固定价值的水果），那就很可能被认定为非法吸收公众存款，因为它的实质是在吸收资金，而不是单纯卖水果。
“赢家广场”项目也是一样的道理。投资者花钱买商铺，拿到的是商铺的所有权，但这个所有权的投资逻辑，不是靠商铺自身经营或者租金自然上涨来赚钱，而是完全依赖开发商承诺的“售后包租”和“固定回报”。一旦开发商资金链断裂，这些承诺就全都落空了。法院公告里要求提交“不动产登记查询结果”，说明部分商铺可能还存在产权瑕疵，比如已经被开发商抵押了，或者存在一房多卖的情况。这就更暴露了它的本质：商人卖商铺是假，吸收资金才是真。
现在，法庭已经审理完毕，被告人被定罪，相当于法律定性了。对于已经遭受损失的集资参与人来说，当前最紧迫的，是追赃挽损。法院公告已明确了30天的登记期限，从去年12月19日到今年1月18日，要求受害人到中山市公安局西区分局提交材料，包括房屋买卖及装修合同、不动产登记查询结果、交易流水记录、转账凭证等。如果您是本案的集资参与人，并且期限应该才刚刚过去不久，但如果您错过了登记期限，依然建议尽快联系办案机关询问是否还有补救措施，或者委托专业律师介入，帮助您梳理证据、跟进案件进展。
对于正在面临类似指控的当事人，比如开发商、项目负责人、销售经理等，辩护方向则有所不同。案件已经审理完毕，意味着被告人已经被定罪。但如果您或您的家属正面临类似的指控，辩护的空间主要存在于几个方面。比如，有没有证据证明您主观上并不知道这是非法集资，而是认为正常的商业销售行为？这涉及到主观故意的认定。又比如，涉案金额的认定是否准确？哪些是真实销售、哪些是非法集资，需要严格区分。再比如，作为从犯（比如普通销售人员），有没有争取从轻处罚的余地？还有，是否积极退赃退赔？根据法律规定，在提起公诉前积极退赃退赔、减少损害结果发生的，可以从轻或者减轻处罚。这是降低量刑最直接的路径之一。
最后想说，对这个案子，我关注它，是因为它揭示了一个很多人容易忽略的问题：在商业地产领域，那些“售后包租”、“固定回报”、“稳赚不赔”的字眼，往往不是财富的钥匙，而是风险的陷阱。如果您或者身边的人，正在面对类似的困境，不清楚自己的行为是否构成犯罪，或者想知道下一步该怎么做，最好能找一个专业律师当面聊聊。把情况摊开，一条一条理清楚，总比一个人瞎猜要好得多。
叶斌律师，刑事辩护律师，浙江允道律师事务所主任，创始合伙人，执业十八年以来，专注刑事辩护领域，带领团队办理刑事案件超2000件,成功帮助上千名当事人争取到取保候审、不起诉、缓刑及罪轻判决。在诈骗罪、非法经营罪、开设赌场罪及卖淫类犯罪，销假类犯罪，性侵类犯罪，毒品犯罪等各类刑事案件有极其丰富的办案经验。团队承诺专业服务、追求有效辩护，在杭州有良好的口碑。
